Iako se nekretnine i automobili u Crnoj Gori mogu kupovati kriptovalutama, transakcije digitalnim novcem rijetko se registruju u poreskom i pravnom sistemu države, pokazalo je istraživanje BIRN-a.

Kriptovalute su digitalni oblici novca koji u realnom svijetu nemaju fizički oblik poput novčanica ili kovanica.

Istraživanje BIRN-a pokazalo je da, pored tradicionalnih načina plaćanja, agencije za nekretnine i sajtovi za prodaju vozila u Crnoj Gori nude mogućnost kupovine kriptovalutama, najčešće Bitcoinom (BTC), Tetherom (USDT), Ethereumom (ETH) i Litecoinom.

Na Facebook oglasnom prostoru i brojnim sajtovima za prodaju vozila i nekretnina u Crnoj Gori se za kriptovalute mogu kupiti stanovi, kuće, placevi i automobili. Kriptovalutama se od decembra 2017. mogu plaćati nekretnine u luksuznim kompleksima kompanije “Dukley gardens” i “Dukley residence” u Budvi.  Ta kompanija nije objavila koliko je nekretnina u luksuznim kompleksima kupljeno digitalnim novcem.

Istraživanje BIRN-a iz decembra 2023. pokazalo je da nekretnine u Crnoj Gori kriptovalutama najčešće kupuju građani Rusije, Ukrajine, Kipra, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Izraela i Sjedinjenih Država.

„Najbolje lokacije za kupovinu nekretnina kriptovalutama su Budva, Kotor, Bar, Herceg Novi i Ulcinj“, navodi se na sajtu jedne od agencija za nekretnine koja nudi mogućnost kupovine kriptovalutama.

Predsjednik Notarske komore Crne Gore, Darko Ćurić, tvrdi da su prema nezvaničnim podacima do kraja 2024. godine sačinjena tri notarska zapisa kupoprodaje kriptovalutama. On je pojasnio da Notarska komora ne vodi zvaničnu evidenciju kupovine kriptovalutama.

Ćurić tvrdi da se transakcije digitalnim novcem rijetko evidentiraju u kupoprodajnim ugovorima.

„Način isplate prema Ugovoru o kupoprodaji je izražen u eurima, a razmjena kriptovaluta između kupca i prodavca realizuje se direktnim transferom između digitalnih novčanika. Sačinjavanje ovakvih ugovora veoma je rijetko u praksi“, kazao je Ćurić BIRN-u.

Crna Gora još uvijek nema zakon koji reguliše oblast digitalne imovine. I ako je Vlada Crne Gore  još 2020. godine najavila izradu Zakona o kripto valutama, on do danas nije predložen.

U septembru prošle godine, iz Ministarstva finansija saopšteno je da, u saradnji sa Centralnom bankom i Komisijom za tržište kapitala, rade na zakonu koji bi regulisao oblast digitalne imovine.

Plaćanje kriptom, a u ugovorima euro

Advokat iz Podgorice Savo Jasnić pojašnjava da se ugovori o kupoprodaji nepokretnosti kriptovalutama ne razlikuju od standardnih ugovora, navodeći da se kao sredstvo plaćanja najčešće koristi USDT (Tether) koji je vezana za vrijednost američkog dolara.

Jasnić tvrdi da postoje razni načini da se obezbijedi dokaz transakcije kriptovalutama prije ovjeravanja kupoprodajnog ugovora kod notara, ističući da se transakcija digitalnog novca najčešće dešava u trenutku potpisivanja ugovora.

„Verifikacija prenosa kriptovalute se završi u nekoliko minuta, nakon čega prodavac potvrđuje prijem sredstava, a notar na licu mjesta izdaje clausulu intabulandi, odnosno izjavu kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac može uknjižiti kao vlasnik”, kazao je Jasnić BIRN-u.

Potvrda o isplati kupoprodajne cijene je sastavni dio notarskog zapisa, kojom se potvrđuje da je dogovorena suma u cjelosti isplaćena i daje se saglasnost za upis prava svojine na ime kupca. Potvrda notara je jedan od dokumenata obaveznih za upis novog vlasnika u javni registar koji vodi Uprava za nekretnine.

Jasnić pojašnjava i da drugi način trgovine digitalnim novcem podrazumijeva konverziju kriptovaluta u tradicionalno sredstvo plaćanja, ističući da je taj način složeniji jer zahtijeva učešće posrednika kao što su mjenjačnice i banke.

„U tom slučaju, važno je obezbijediti da su obje strane zaštićene, pa se najčešće ugovara neka vrsta Escrow mehanizma“, ističe Jasnić.

Escrow mehanizmi su garancija da će se stavke iz ugovora ispoštovati, a treća strana u tom periodu zadržava sredstva ili dokumenta. U slučaju kupoprodaje nekretnina, escrow funkcioniše tako što pravno lice, banka, notar ili digitalna platforma drže sredstva „na čekanju” dok obje strane ne ispune svoje obaveze iz ugovora.

Međutim agentkinja za nekretnine iz Budve, čiji je identitet poznat redakciji, tvrdi da se kriptotransakcije rijetko dešavaju u prisustvu notara.

„Kupac i prodavac izvrše prenos novca prije dolaska kod notara i onda samo daju izjavu da je kupoprodajna cijena isplaćena do zaključivanja ugovora“, kazala je ona BIRN-u.

„Na taj način notar nije obavezan da provjerava porijeklo novca, niti način na koji je iznos isplaćen. Samo ovjerava izjave, zaključuje ugovor i šalje ga po službenoj dužnosti Upravi za nekretnine i Upravi za lokalne javne prihode“, dodala je.

Nadzor nad kriptotransakcijama bez jasnih pravila

Darko Ćurić iz Notarske komore podsjeća da je dužnost notara da ugovore o kupoprodaji kriptovalutama dostavljaju Upravi policije i Sektoru za finansijsko-obavještajne poslove (FOJ).

Iz Uprave policije nijesu dostavili podatke BIRN-u o broju ugovora o kupoprodaji kriptovalutama koji su proslijeđeni FOJ i mjerama koje taj sektor policije preduzima da bi spriječio pranje novca i finansiranja terorizma kripto valutama.

Iz Uprave policije pozvali su se na član 4 Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma u kome se navodi da se informacije i dokumentacija koje FOJ prikupi ili sačini radi sprečavanja i otkrivanja pranja novca ne smiju dostavljati drugim licima na uvid, niti se njihovo postojanje u evidencijama finansijsko-obavještajne jedinice može potvrditi, osim ako zakonom nije drugačije propisano.

„Nadzor nad pružaocima usluga prometa kriptovaluta je u nadležnosti Komisije za tržište kapitala koja ima rok od devet mjeseci da uspostavi nadzor u ovoj oblasti“, kazali su BIRN-u iz Uprave policije.

Članom 65 Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma pravna lica, privredna društva, preduzetnici i fizička lica ne smiju plaćati u gotovom novcu u iznosu većem od 10.000 eura. Zakonsko ograničenje se primjenjuje i ako se napravi serija manjih plaćanja za istu stavku koje ukupno iznose 10.000 eura ili više.

Zakonom je predviđeno i da je posrednik u uslugama povezanim sa digitalnom imovinom dužan da utvrdi tačnost podataka prilikom prenosa​​ kriptovaluta, kao i da ih prijavi FOJ ukoliko sumnja u pranje novca ili finansiranje terorizma.

U izvještaju Evropske komisije za 2023. godinu o napretku Crne Gore za pristupanje EU izražava se zabrinutost zbog neregulisanosti tržišta kriptovaluta u Crnoj Gori, dok su prošlog januara iz Komiteta Savjeta Evrope za borbu protiv pranja novca (Moneyval) upozorili da je Specijalno policijsko odjeljenje (SPO) tokom pojedinih istraga slučajeva organizovanog kriminala identifikovalo tragove digitalne imovine.

Advokat Savo Jasnić tvrdi da, zbog rizika od korišćenja kriptovaluta za izbjegavanje sankcija ili pranje novca, svaki klijent mora proći pretragu KYC, AML Compliance i OFAC, navodeći da se posebno vodi računa o porijeklu sredstava koja su iskorišćena za kupovinu kriptovaluta.

Jasnić nije objasnio na koji način provjerava porijeklo sredstava koja su iskorišćena za kupovinu kriptovaluta.

KYC je skraćenica za Know Your Customer/Client i odnosi se na obavezni proces identifikacije i verifikacije identiteta klijenta, odnosno osiguravanja da su klijenti oni koji tvrde da jesu.

AML Compliance (Anti-Money Laundering) se odnosi na programe koji otkrivaju sumnjive aktivnosti povezane sa krivičnim djelima, uključujući pranje novca i finansiranje terorizma, dok OFAC (Office of Foreign Assets Control), koji se odnosi na američke sankcije, u kombinaciji sa prethodna dva osigurava da klijent nije povezan sa licima ili entitetima sa OFAC listi, sa kojima je zabranjeno trgovati ili zaključivati poslovnu saradnju.

Porez se plaća i ako se ne pominju kriptovalute

Istraživanje BIRN-a pokazalo je da lokalne samouprave nemaju registrovane slučajeve kupoprodaje kriptovalutama, ali da se porez ipak naplaćuje nakon sklapanja ugovora o prodaji.

Zakonom je predviđeno da se prilikom kupovine nekretnine do 150.000 eura plaća porez na promet nepokretnosti, koji iznosi 3 odsto poreske osnovice, a za isnose preko 150.000 eura plaća se fiksni iznos od 4.500 eura i 5 odsto na prekoračenje iznad 150.000. Za isnose preko 500.000 eura plaća fiksni iznos od 22.000 eura i 6 odsto na prekoračenje. U slučaju novogradnje plaća se PDV.

Nakon potpisivanja ugovora kod notara poreska prijava se dostavlja nadležnoj Poreskoj upravi koja procenjuje vrijednost nekretnine i donosi rješenje o iznosu poreza. Nekretnina se upisuje u katastar nepokretnosti nakon što novi vlasnik dostavi potvrdu o uplati poreza.

Shodno odredbama Zakona o porezu na promet nepokretnosti koje su u primjeni od  januara 2024. godine utvrđivanje poreske obaveze po osnovu prometa nepokretnosti je u nadležnosti lokalnih samouprava.

Iz Uprava lokalnih javnih prihoda opština Bar i Tivat kazali su BIRN-u da u tim opštinama nije bilo slučajeva kupoprodaje nekretnina kriptovalutama kao i da nisu naplaćivali porez po tom osnovu. Iz uprave lokalnih javnih prihoda Budva i Podgorice kazali su da ne posjeduju dokumentaciju koja se odnosi na kupoprodaju kriptovalutama.

Iz Poreske uprave Crne Gore kazali su BIRN-u da zbog nepostojanja zakona o digitalnoj imovini ne mogu oporezivati djelatnosti koje se odnose na kriptovalute.

Agentkinja za nekretnine iz Budve, čiji je identitet poznat redakciji, tvrdi da se porez plaća bez obzira na način plaćanja iz ugovora o kupoprodaji. Ona podsjeća da je obaveza notara da pošalje ugovor Upravi za imovinu i Upravi za lokalne javne prihode.

„Čim se isplati novac notar šalje ugovor po službenoj dužnosti i to je dokaz da je nekretnina prodata za određeni iznos. Na to se obračunava porez, bilo da je nekretnina plaćena kriptovalutomm, dolarima, eurima ili dinarima. Porez se plaća na vrijednost nekretnine koju odredi lokalna samouprava“, kazala je ona.