Podgoričanin Sead Tošić prije dvije decenije regularno je kupio stan u novogradnji u podgoričkom naselju Stari aerodrom, ali je od njegove prodaje morao da odustane, nakon što je sredinom prošlog mjeseca stupio na snagu Zakon o legalizaciji bespravnih objekata.

Njegov stan nalazi se u zgradi čiji je investitor prekoračio spratnost predviđenu građevinskom dozvolom.

„Kada je novi zakon stupio na snagu morao sam da odustanem od prodaje stana iako sam već našao kupca“, rekao je Tošić BIRN-u.

„Nije moja krivica što je investitor izgradio sprat više nego što mu je dozvoljeno. Većina investitora je to nesmetano radila, a sada vlasnici stanova treba da ispaštaju“.

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata Skupština je usvojila 31. jula ove godine, a iz Vlade su kazali da je cilj zakona da se postupak legalizacije sprovede efikasno i da se zabrani buduća bespravna gradnja. Zakon će omogućiti legalizaciju gotovo svih objekta koji ne ugrožavaju javni interes, a iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine su najavili da će nakon stupanja na snagu zakona važiti “nulti pristup tolerancije” na bespravnu gradnju.

Novim Zakonom, kroz član 33,  se zabranjuje otuđenje i obavljanje djelatnosti u bespravnim objektima. To znači da svi objekti, bez obzira na to da li je za njih podnijet zahtjev za legalizaciju ne mogu biti prometovani do izdavanja rješenja o legalizaciji.

Iz Notarske komore Crne Gore saopštili su 29. avgusta da, prema dostavljenom mišljenju Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, zabrana prometa obuhvata nelegalno izgrađene objekte i prije i poslije stupanja na snagu Zakona o legalizaciji bespravnih objekata.

Predsjednik Notarske komore Darko Ćurić navodi za BIRN da prilikom koncipiranja i tumačenja ove odredbe nadležni nisu imali u vidu društveni kontekst i situaciju stvorenu prethodnim propisima.

„Dosadašnjim propisima o legalizaciji, bilo je dozvoljeno upisivanje u katastar nepokretnosti objekata izgrađenih bez dozvole na osnovu geodetskog elaborata i izjave graditelja kojom je iskazivao saglasnost da se takav objekat upiše u katastar sa zabilježbom da nema dozvolu“, navodi Ćurić.

On ističe da promet takvih objekata nije bio zabranjen, i da su sa aspekta prometa nepokretnosti i propisa koji regulišu taj promet imali potpuno isti status kao i legalni objekti.

„Vjerovatno je takav odnos države i stvorio situaciju da u Crnoj Gori prema statističkim podacima sada postoji preko 100.000 nelegalnih objekata“, kaže Ćurić.

Bespravnim objektom, između ostalog, smatra se zgrada ili dio zgrade koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole. Ukoliko se prekorači površina objekta definisana urbanističko-tehničkim uslovima ili građevinskom dozvolom, objekat se takođe smatra bespravnim.

Od 2017. godine kroz Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata donijeto je 3.397 rješenja o legalizaciji, što je svega 5,5 odsto u odnosu na ukupan broj podnijetih zahtjeva.

Posljedice novog rješenja najviše će osjetiti građani

Iz Notarske komore tvrde da se ovim zakonskim rješenjem drastično ugrožavaju imovinska prava građana, jer sada ne mogu raspolagati svojom imovinom.

To će, smatraju, proizvesti pitanja ustavnosti ovakve odredbe Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, ali i pitanje ugrožavanja osnovih ljudskih prava propisanih međunarodnim dokumentima, između ostalih i Evropskom konvencijom o ljudskim pravima, a od kojih je najvažnije pravo na nesmetano uživanje imovine.

Agent za nekretnine Aleksandar Novosel navodi da je neminovno da će legalni graditelji iskoristiti ovakvu situaciju da na tržištu formiraju cijene u skladu sa novim zakonskim rješenjem.

„Najveće posljedice osjetiće obični građani, koji su kupovali nekretnine vjerujući da će biti papirološki uredne, dok će za buduće graditelje predstavljati ograničenje, čime će se nadamo se, urediti tržište“, kaže Novosel za BIRN.

Novosel ističe da će i agencije za nekretnine osjetiti posljedice ovakvog tumačenja Zakona, ali i da ne mogu procijeniti tačan broj klijenata koji su u vlasništvu nekretnina čije je prometovanje njime zabranjeno.

„Veliki broj naših klijenata biće u nezavidnom položaju u smislu raspolaganja i prodaje svoje nekretnine. Ono što je izvjesno jeste da će se tržište nekretnina suočiti sa usporavanjem prometa“, kaže Novosel.

Ćurić kaže da od obavještenja da je zabranjen promet svih nelegalnih objekata u Notarskoj komori, a i većini notarskih kancelarija „vri kao u košnici“, ali da ne znaju tačan broj takvih slučajeva.

„Postoji veoma mnogo varijacija ovog problema, jer ne postoje samo zabilježbe objekta izgrađenog bez dozvole i uz prekoračenje građevinske dozvole, nego i mnoge druge situacije koje mogu potpadati pod navedenu odredbu zakona. Zbog toga, a i zbog nepreciznog normiranja, što je i normalno jer sam zakon ne može predvidjeti sve društvene situacije, postoji mnogo nedoumica i pokušaja da se one riješe, pa i prijekim putem“, navodi Ćurić za BIRN.

U Notarskoj komori smatraju da bi kompromisno rješenje dozvole prometa do sada bespravno izgrađenih objekata, a zabrane prometa objekata koji se bespravno izgrade nakon stupanja na snagu Zakona riješilo dva opšta cilja.

„Sprječavanje daljeg narušavanja prostora bespravnom gradnjom, jer će takva izgradnja biti besmislena pošto ti objekti neće biti u prometu, i zaštita osnovnih ljudskih prava tj. prava na nesmetano uživanje imovine u pogledu objekata koji su već izgrađeni, koji, bili ili ne bili u prometu već ugrožavaju prostor kao opšte dobro, a koje država u vrijeme njihove izgradnje nije efikasno spriječila odgovarajućim propisima ni instrumentima državne snage, odnosno putem rušenja objekata koji se izgrade bez dozvole“, kaže Ćurić.

On upozorava da će smanjenje prometa nepokretnosti uticati i na smanjenje prihoda države, koje je ona imala po osnovu poreza na promet nepokretnosti.