Kako investitori prekrajaju Novi Sad

Buka sa gradilišta postala je nezaobilazan dio urbanog okruženja Novog Sada, dok brzi tempo razvoja briše prošlost grada
"Stižu u zoru", uzdiše Hana (ime poznato redakciji).
Bilo je oko 17:00 i sjedili smo u njenoj dnevnoj sobi. Napolju su odzvanjali udarci čekića i dasaka, dok je kamion, koji je dovozio beton na obližnje gradilište, sporo prilazio uz pištanje.
To je bučna pozadina Haninog života otkad su se ona i njen momak prije dvije godine uselili u novi stan u novosadskom Starom gradu.
"Prošle zime radili su do poslije ponoći, obično istovarivali neki građevinski materijal. Bilo je nepodnošljivo. Ponekad je bilo toliko glasno da sam mislila da su u mojoj sobi", prisjeća se Hana.
To nije bio jedini problem.
"Imali smo invaziju mrava skoro cijelo ljeto. Momci iz održavanja su rekli da će učiniti što mogu, ali da će se mravi stalno vraćati zbog gradilišta. Takođe, naš balkon je uvijek bio pun prašine. Očistila bih, ali poslije nekoliko sati prašina bi se ponovo pojavila", nabraja Hana.
Vajber grupa stanara zgrade puna je sličnih žalbi.
"Ništa nijesmo mogli da uradimo. Počela sam da napuštam stan kad god sam mogla, posebno tokom ispitnog perioda. Moj partner je zvao policiju nekoliko puta, ali bez uspjeha. Ali, poslije dvije godine, nekako sam se i navikla na buku", kaže ona.
Pluća Novog Sada
Hanina ulica nije jedina u Novom Sadu, gradu u Srbiji sa oko 370.000 stanovnika, koja je ispunjena gradilištima.
Na drugoj strani grada, između područja sa porodičnim kućama u Telepu i zgrada planski izgrađenih u socijalističkom periodu u Limanu, nalazi se malo poznata četvrt koju lokalci nazivaju "Depresija".
Ta četvrt se sastoji od drvenih baraka i nekoliko redova kuća od cigle i trenutno se nalazi na putu budućeg mosta koji će povezivati Novi Sad sa Sremskom Kamenicom, urbanim naseljem sa druge strane Dunava.
Savka Miladić, koja sa svojim suprugom živi u "Depresiji" više od 50 godina, sa strahom iščekuje dan kada će joj ljudi sa mašinama zakucati na vrata.
"Tu je jedan čovjek, Peđa, on naplaćuje struju i vodu ovdje. Bio je ovdje prije neki dan i rekao: Bio sam u opštini, rekli su nam da spremimo drva za ogrjev, što znači da ćemo ovdje biti makar do marta. Ipak, to su govorili i prošle i pretprošle godine, ali znamo da će most ići ovuda“, ispričala je za BIRN.
Miladićeva je sada u penziji. Međutim, kao i mnogi koji žive u ovoj maloj zajednici, smještaj je dobila od jugoslovenskog građevinskog giganta firme "Neimar", u kojoj je provela cijeli radni vijek.
"Ovo je trebalo da bude privremeno dok nam firma ne dodijeli pravi stan", prisjeća se Savka. "Ali ispostavilo se da je zauvijek“.
Firma "Neimar" je osnovana davne 1865. godine, mada pod drugim imenom. Do kraja 20. vijeka izgradila je više od dva miliona kvadratnih metara stambenog prostora, uglavnom u Novom Sadu. Projekti kompanije uključuju neke od najpoznatijih gradskih znamenitosti, poput Sportsko-poslovnog centra "Vojvodina" (SPENS) i Glavne željezničke stanice u Novom Sadu, gdje se nedavno dogodila tragedija kada se rekonstruisani krov srušio, usmrtivši 15 ljudi i povrijedivši mnoge.
Mada je Glavna željeznička stanica izgrađena prije nego što se zaposlila u Neimaru, Miladić se živo sjeća rada na SPENS-u i mnogim drugim zgradama u gradu.
"Često kažem da sam ušla u svaku zgradu u Novom Sadu. Radila sam na Domu zdravlja u Limanu, kao i na Tri kule. Radila sam na zgradama oko željezničke stanice, zatim u naseljima Detelinara, Satelit, svuda", kaže ona.
Miladić nije jedina. Prema njenim riječima, u jednom trenutku je oko 1.300 žena radilo za "Neimar".
"Gdje god su išli građevinski radnici, mi smo išle s njima", objašnjava. "Tapetarke, zidarke, molerke, sve što možeš zamisliti. Čistila sam, farbala, nosila cement i gvožđe. A tada nije bilo liftova. Morala bih pješke da nosim dvije kofe pune vode na 16. sprat!"
Ona i njen suprug su svoje vještine iskoristili kako bi uredili drvenu baraku koju sada nazivaju domom.
"Kada smo došli, bilo je pacova i miševa, a vode nije bilo. Postavili smo betonske temelje i napravili prednji trijem. Čak smo srušili garažu da bismo napravili kupatilo za našu djecu", prisjeća se.
S obzirom na to da je cijeli svoj radni vijek provela na građevinama za "Neimar", Miladić se navikla na buku s gradilišta koja je sada okružuje. Međutim, strahuje da će i njena kuća uskoro postati dio jednog takvog gradilišta.
"Nema šanse da će ostaviti našu kuću da stoji. Pogledajte u kakvom je stanju, moraće da je sruše. Čula sam da planiraju da ovdje izgrade tri nebodera. A ako se to dogodi, gdje ćemo mi? Gradske vlasti nam ništa nijesu ponudile — ni novac, ni stan", kaže ona povišenim tonom.
Jedna kompanija da vlada svima
Gledajući kroz njen prozor, mogli smo vidjeti još jednu zgradu na kojoj je Miladić radila. Ipak, kaže da mnoge zgrade koje je danas okružuju nijesu postojale prije samo tri godine. Najveće među njima su stambeni kompleksi "Liman V" i "Avenija Garden". Oni pripadaju "Galens Investu", jednom od najvećih investitora u oblasti nekretnina u Novom Sadu.
Jedan od njihovih najnovijih projekata je "Novi Sad na vodi", koji je kolokvijalno nazvan zbog sličnosti sa slavnim projektom u Beogradu. Nalaziće se pored budućeg mosta preko Dunava i zamijeniće staro brodogradilište koje je "Galens" kupio 2017. godine.
Nakon najave projekta 2021. godine, Borislav Novaković, sada član opozicione stranke Narodni pokret Srbije, optužio je "Galens" i srpskog premijera Miloša Vučevića za zloupotrebu uticaja. Novaković je tvrdio da su u "Galensu" znali da će gradske vlasti izmijeniti namjenu zemljišta brodogradilišta kroz zvanična dokumenta, što bi zatim omogućilo investitoru da gradi nebodere visoke do 20 spratova.
Godinu dana kasnije, nekoliko desetina aktivista i građana sukobilo se s policijom ispred gradske skupštine, protestujući protiv usvajanja Generalnog urbanističkog plana za Novi Sad, koji bi dao zeleno svijetlo projektu, kao i izgradnji mosta. Ne samo što bi ovi poduhvati ugrozili područje Šodroš, poznato kao "pluća Novog Sada", koje je dom za 35 zaštićenih vrsta ptica, već bi i značajno pomjerili nasip i suzili korito rijeke, čime bi se povećala mogućnost štete od poplava sa Dunava.
To su bili razlozi koji su podstakli Anu Ferik-Ivanović, predsjednicu Društva arhitekata Novog Sada (DANS), da se pridruži građanima u odbrani Šodroša od pretvaranja u gradilište.
"Ove godine smo vidjeli šta Dunav može da uradi gradovima poput Beča i Budimpešte – a oni su veoma dobro pripremljeni", kaže Ferik-Ivanović za BIRN. "I mi moramo početi da razmišljamo o tome šta Dunav može da uradi nama, da budemo spremni za prirodne nepogode, a ne da dodatno ugrožavamo ovo nezaštićeno područje novim zgradama i stanovnicima."
Njena organizacija podnijela je žalbe protiv Generalnog urbanističkog plana, predlažući da se Šodroš preusmjeri na javne sadržaje i prostore, poput šetališta i sportskih objekata, uz minimalnu ljudsku intervenciju. Ako se razvoj bude odvijao prema urbanističkom planu, Ferik-Ivanović smatra da novi stanovnici neće dobiti udobnost i privatnost za koju će platiti.
"S takvom koncentracijom zgrada, svi će gledati jedni drugima u prozore. Ovo je takođe oblik poluostrva i saobraćaj bi mogao postati preopterećen. Zatim, postavlja se i pitanje dolaska do centra grada. A šta ako neki mladi bogataš dođe sa svojom jahtom? Sve će zaudarati", tvrdi ona.
BIRN je kontaktirao "Galens", Gradsku upravu Novog Sada i Javno preduzeće Urbanizam Novi Sad za komentar, ali do objave ove priče niko od njih nije dostavio odgovore.
Ovo nije prvi projekat "Galensa" koji se našao pod lupom javnosti. Investitor je prvi put dospio u žižu pažnje prije skoro deceniju, kada je srušio staru Novosadsku banku u centru grada kako bi je zamijenio neboderom od 13 spratova.
Donka Stančić, bivša direktorka Instituta za zaštitu kulturnih spomenika Grada Novog Sada, protivila se rušenju stare banke.
"Bila sam nadglasana. Na kraju smo došli do kompromisa da barem zadržimo fasadu. Ali to nikada nije bilo željeno rješenje", priča Stančić.
Ana Ferik-Ivanović se slaže da zadržavanje fasade ne treba smatrati očuvanjem zgrade.
"Ne znam da li ste ikada bili unutra, ali Novosadska banka je bila prelijepa. Još se sjećam holova sa šalterima, vrata, vitraža, dekoracija od kovanog gvožđa, visokih plafona i starinskog namještaja – to je zaista bilo nešto što je vrijedilo sačuvati", kaže Ferik-Ivanović.
Prema mišljenju Ferik-Ivanović i Stančić, vrijedilo je sačuvati i niz od nekoliko starih kuća iz 18. vijeka, koje su bile napravljene od blata i trske. Lokalno su bile poznate kao trščare. Bile su zaštićene kao kulturni spomenici, ali je tu odluku poništila srpska vlada kada je Aleksandar Vučić bio premijer. Stančić je bila prisutna kada se to desilo.
"Galens je postigao dogovor s vlasnicima da ih otkupi kako bi ih srušio. Ali naš lokalni Institut za zaštitu kulturnih spomenika to nije odobrio. Zaobišli su nas tražeći etnologa iz Republičkog instituta za zaštitu kulturnih spomenika. Ona je došla i rekla da kuće treba ukloniti, da će se ionako srušiti. Tako je nestala unikatna stambena jedinica u Srbiji, koja je bila tako blizu centra grada", prisjetila se Stančić.
Na mjestu pet trščara, Galens je izgradio stambeni kompleks pod nazivom Kraljev park. Stančić je imala druge ideje za ovo područje.
"Željeli smo da jednu kuću pretvorimo u kafanu, a drugu u mali muzej, kao prozor u životni stil ljudi iz 18. vijeka. Zatim smo razmišljali o tome da pozovemo grupe koje tkaju na razboju da koriste treću; sve smo bili isplanirali", kaže ona, dodajući da se sjećanje Novog Sada briše u korist više kvadrata.
Ova ekspanzija najbolje se ilustruje kroz Galens. Kompanija je 2019. prijavila da je vrijednost njenog portfolija investicione imovine bila oko 94.000 eura; do prošle godine, ta vrijednost je porasla na preko 25 miliona eura.
Sumnje u pranje novca
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u Novom Sadu je 2018. godine izgrađeno oko 2.500 stanova; prošle godine taj broj se udvostručio na skoro 5.000 završenih jedinica.
Ovo je dio šireg buma u sektoru nekretnina u Srbiji, koji je u prvoj polovini 2024. godine iznosio 3,4 milijarde eura, što je porast od 3,9 procenata u poređenju s prvom polovinom 2023. godine, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).
Ne postoji jedan dominantni trend koji je uticao na ovaj porast, kaže konsultantkinja za nekretnine Dragana Filipović.
"Prije nekoliko godina, građevinska industrija je dobila zamah zbog povoljnih uslova za kredite i niskih kamatnih stopa. Zatim je došlo do iznenadnog zastoja tokom kovida, kada su cijene građevinskog materijala porasle. Rast je nastavljen kada je veliki broj ljudi iz Rusije i Ukrajine, koji su bježali od rata, došao u Srbiju", objašnjava Filipović.
Najveći segment, 54 procenata ukupne vrijednosti prometa na tržištu nekretnina u Srbiji, čini stambeni sektor, s vrijednošću od 1,8 milijardi eura u prvoj polovini 2024. godine. Dok Beograd dominira u ukupnoj vrijednosti prodatih stanova, najveći broj kupoprodajnih ugovora, 5.448, registrovali su notari na Osnovnom sudu u Novom Sadu.
Pored toga, Republički geodetski zavod izvještava da ljudi sve manje koriste banke za kredite i sve više plaćaju gotovinom. Na osnovu svoje istrage, nedjeljnik Vreme je 2022. objavio da se čak 88 procenata nekretnina u Srbiji plaća gotovinom.
Upravo taj trend izaziva zabrinutost da se srpsko tržište nekretnina koristi za pranje novca. To potvrđuje niz izvještaja o nezakonitim finansijskim tokovima na Zapadnom Balkanu koje je objavila Globalna inicijativa protiv transnacionalnog organizovanog kriminala (GI-TOC).
U svom najnovijem istraživanju, koordinator za Bosnu i Hercegovinu u GI-TOC, Anesa Agović, ukazuje na Novi Sad kao jedno od žarišta za pranje novca kroz nekretnine.
"Naši izvori su rekli da su određeni članovi kriminalnih grupa iz Bosne i Hercegovine prali novac kupovinom nekretnina u Novom Sadu", kaže Agović.
Korisni indikator ovih sumnjivih poslova je porast prosječne cijene stambenog kvadrata. Između 2016. i 2020. godine, prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Novom Sadu porasla je za oko 250 eura. Međutim, od 2020. do 2023. godine, porasla je za oko 550 eura, uprkos tome što je to bio period pandemije.
To je dovelo do toga da cijena kvadrata stambenih nekretnina u novogradnji u Novom Sadu (1.805 eura) prošle godine bude viša nego u glavnim gradovima susjednih zemalja, kao što su Sarajevo (1.804 eura), Podgorica (1.585 eura) i Skoplje (1.350 eura).
Loša regulacija i kontrola građevinske industrije u Srbiji i širom regiona olakšava apsorpciju ilegalnih sredstava, objašnjava Agović.
"Uobičajene metode uključuju podcjenjivanje vrijednosti nekretnina, falsifikovanje vrijednosti imovine kako bi se obezbijedili veliki krediti, kao i korišćenje strukturiranih gotovinskih depozita za preplaćivanje hipoteka", kaže ona.
"Dodatno, nerezidenti iz visokorizičnih zemalja, kao što su UAE i Rusija, ulažu u luksuzne nekretnine u Srbiji, što otežava verifikaciju izvora sredstava."
Oslanjajući se na proračune Kancelarije UN za borbu protiv droge i kriminala, Agović procjenjuje da se između 1 i 2,5 milijarde eura godišnje opere u Srbiji različitim metodama, uključujući nekretnine.
Ogromne količine novca koje su u igri često uguše glasove građana, kao što su glasovi Hane i njenog momka, čiji su prigovori na buku s gradilišta, koja dominira gradovima u zemlji, često zanemareni.
"Odustali smo od poziva policiji i inspektorima", kaže Hana rezignirano. "Ne gajimo iluzije da će nešto učiniti u vezi s našim pritužbama s obzirom na sav novac koji se sliva u ovaj biznis."