Kripto za vile: Crnogorsko tržište luksuznih nekretnina dobija digitalni podstrek

Kripto za vile: Crnogorsko tržište luksuznih nekretnina dobija digitalni podstrek

Ilustracija. Foto: BIRN/Igor Vujčić
Ilustracija. Foto: BIRN/Igor Vujčić
02.03.2024

Sektor nekretnina je imao koristi od višemilionskih kupovina, dok bogati stranci koriste digitalni novac u Crnoj Gori, u kojoj poslovanje u kriptovalutama još nije zakonski regulisano

U slikovitom selu Reževići na crnogorskom primorju, kompleks od šest vila može biti kupljen za bitkoine u vrijednosti od tri miliona eura. U Prčanju, šarmantnom gradiću u bokokotorskom zalivu, još jedna vila se prodaje za 2,2 miliona eura i takođe može biti kupljena u kriptovaluti.

Razne agencije na svojim internet stranicama nude mogućnost kupovine nekretnine u Crnoj Gori u kriptovalutama. U ponudi su apartmani, vile i zemljišta koji vrijede milione.

Kupci tako skupih nekretnina su većinom stranci, a prema podacima Centralne banke Crne Gore, zbog rata u Ukrajini povećan je broj Rusa i Ukrajinaca koji su napustili svoje zemlje i žele da iskoriste svoju kripto imovinu za finansijske transakcije uključujući i kupovinu nekretnina.

Tržište kriptovaluta i kupovina nekretnina u kruptovalutama nijesu regulisani u Crnoj Gori, upozoravaju iz Centralne banke, ali uprkos potencijalnim rizicima transakcije za nekretnine vrijedne milion eura su isplaćene u digitalnim valutama.

“Kako sve to funkcioniše? Ključ je povjerenje, jer se sve isplate oslanjaju na povjerenje mada blokčejn tehnologija ima ozbiljnu naučnu osnovu u matematičkim algoritmima“, kazao je za BIRN Predrag Zečević, ekonomski analitičar i glavni i odgovorni urednik portala Biznis CG.

Povećano interesovanje za kriptovalute u Crnoj Gori poklopilo se sa političkim usponom aktuelnog premijera Milojka Spajića, koji je radio na finansijskim tržištima prije nego što je ušao u politiku.

Prije povratka u Crnu Goru, uoči parlamentarnih izbora u avgustu 2020. kada je okončana 30-ogodišnja vladavina veteranskog lidera Mila Đukanovića, Spajić je bio broker u Hong Kongu i između ostalog trgovao je kriptovalutama.

Nakon što je postao ministar finansija u decembru 2020, Spajić je najavio veliki niz novih regulativa koje će pretvoriti Crnu Goru u “kripto raj“, uključujući i uspostavljanje međunarodnog tribunala za bavljenje takvim slučajevima.

To je moralo biti odloženo nakon što je ta Vlada smijenjena u proljeće 2022. Međutim, nakon što je na novim izborima održanim na jesen njegov pokret Evropa sad osvojio većinu a Spajić postao premijer, njegovi planovi za kripto podsticaj su ponovo aktuelni.

Vlada je 2022. godine dodijelila državljanstvo Vitaliku Buterinu, jednom od osnivača kompanije Ethereum blockchain, koji u kripto krugovima ima status gurua, dok je Spajić tvrdio da industrija kriptovaluta može narasti i do 2025. predstavljati trećnu BDP-a.

Ovog ljeta, Crna Gora je takođe bila domaćin dvomjesečne kripto konferencije u luksuznom odmaralištu Luštica u organizaciji Spajića, a prisustvovali su joj Buterin i stotine direktora, od kojih su mnogi kombinovali preduzetnička zasijedanja sa kupanjem u Jadranskom moru.

Centralna banka Crne Gore (CBCG), saopštila je da prema podacima privatnih kompanija koje procjenjuju broj vlasnika kriptovaluta širom svijeta, poput servisa za kripto transakcije Triple-A, u Crnoj Gori ima oko 7.200 vlasnika kriptovaluta, što je otprilike 1,16 odsto populacije. Ova brojka svrstava Crnu Goru među zemlje koje imaju relativno nizak procenat vlasnika kriptovaluta.

“Međutim svjesni smo da u Crnoj Gori posljednjih godina borave pojedinci i investitori raseljeni iz država koje su među vodećih deset vlasnika kriptovaluta na globalnom nivou, poput Rusije i Ukrajine i u manjoj mjeri Turske. Kao posjedica toga, ova dinamika je uticala na veliki broj transakcija u kriptovalutama, uključujući i kupovinu nekretnina“, saopšteno je za BIRN iz direktorata za komunikacije Centralne banke.

Agencija za nekretnine Mdrealty.me sa sjedištem u Crnoj Gori, preko koje se mogu kupiti nekretnine koristeći bitkoin, potvrdila je stav banke, navodeći da su njeni kupci koji koriste kriptovalute svi iz inostranstva - Rusije, Ukrajine, Kipra, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Izraela i Sjedinjenih Država.

Mdrealty.me tvrdi da su njihovi agenti prodali nekretninu vrijednu šest miliona eura koja je plaćena kriptovalutom, ali navode da do sada nijesu imali građane Crne Gore koji žele da koriste kriptovalute u transakcijama.

Zečević iz Biznis CG istakao je da unazad nekoliko godina, prodavci nekretnina i građevinske kompanije u Crnoj Gori nijesu bile sklone da prihvataju isplate za nekretnine u kriptovalutama.

“Sada se situacija polako mijenja“, objasnio je on. “Prva metoda je bila da kupci plate građevinarima nekretninu u kripto kolateralu.“  Ovaj metod podrazumijeva sklapanje ugovora o kupovini sa kupcem, koji potom daje instrukcije da se kriptovaluta koju koristi kao zalog konvertuje u eure ili američke dolare.

“To je bio početak upotrebe kriptovaluta na tržištu nekretnina. Sada su zabilježeni slučajevi da je cijela transakcija sprovedena upotrebom kripta“, kazao je Zečević.

Agencije nude mogućnost kupovine nekretnine u Crnoj Gori u kriptovalutama. Foto: GoMonte
Agencije nude mogućnost kupovine nekretnine u Crnoj Gori u kriptovalutama. Foto: GoMonte

Kriptom se kupuju i automobili i krave

Iz agencije za nekretnine Mdrealty.me  kazali su da postoji velika potražnja od strane kupaca za plaćanje alternativnim valutama.

"Ubuduće, vjerovatno se može očekivati još jedan talas kupovine korišćenjem kriptovaluta", kazao je za BIRN predstavnik agencije, koji je tražio da ostane anoniman.

U izvještaju Evropske komisije za 2023. godinu o napretku Crne Gore za pristupanje EU izražava se zabrinutost zbog neregulisanosti tržišta kriptovaluta u Crnoj Gori.

Ali Zečević je rekao da prodaja nekretnina za kripto raste uprkos ovim regulatornim pitanjima.

“Kupci su većinom stranci, a prodavci su takođe dominantno stranci, mada nije neuobičajeno da i crnogorski državljani trguju u kriptovalutama, počev od ekskluzivne odjeće preko automobila ili stoke, krava do ekskluzivnh nekretnina i apartmana“, istakao je on.

U Crnoj Gori je 2021. prodata prva krava putem digitalne platforme Seljak.me i plaćena je bitkoinom. Kravi je dato simbolično ime Bitkoinka i prodata je za 0,03 bitkoina, što je ekvivalent iznosu od 1.350 eura.

Zečević je podsjetio da je prva transakcija nekretnina na svijetu plaćena kriptovalutom obavljena 2017. godine u ukrajinskoj prestonici Kijevu, iako u to vreme nije bilo jasnih pravila i propisa za to.

Međutim, napomenuo je da je crnogorska Vlada odlučila da reguliše trgovinu kripto imovinom i da su u toku pripreme za donošenje zakonskih normi.

Konferencija o kriptovalutama u Majamiju, SAD. Foto:  EPA-EFE/CRISTOBAL HERRERA-ULASHKEVICH
Konferencija o kriptovalutama u Majamiju, SAD. Foto:  EPA-EFE/CRISTOBAL HERRERA-ULASHKEVICH

Centralna Banka poziva na oprez

Iz Centralne banke su objasnili da poslovne transakcije u kriptovaluta u ovom trenutku nijesu niti zabranjene niti ograničene u Cnoj Gori. Međutim, Centralna banka naglašava potrebu za oprezom usljed visokog rizika, koji se povezuje sa kriptovalutama, uključujući i gubitak vrijednosti kriptovalute na nestabilnim tržištima kao i sigurnosna pitanja i rizike vezana za pranje novca i finansiranje terorizma.

Iz Centralne banke su naglasili da ne postoji zakonska osnova u Crnoj Gori za kategorisanje kriptovalute kao sredstva plaćanja, elektronskog novca ili instrumenta plaćanja. Takođe naglašavaju da digitalna imovina i pružanje usluga povezanih sa digitalnom imovinom, uključujući kriptovalute, u Crnoj Gori nije regulisano.

“Transakcije povezane sa kriptovalutama su i dalje neregulisane, stoga one mogu biti sprovedne bez ograničenja. To znači da te djelatnosti nijesu u nadležnosti Komisije kapitalnog tržišta ili Centralne banke Crne Gore, i nema adekvatnih metoda za procjenu količine transakcija u kriptovalutama u Crnoj Gori“, sapštili su iz CBCG.

BIRN je pitao Komisiju za hartije od vrijednosti i berzu (SEC), agenciju za finansijski nadzor vlade SAD-a, da li istražuje bilo koji slučaj vezan za kriptovalute u Crnoj Gori ili potražuje informacije od crnogorskih vlasti o bilo kojem pitanju vezanom za kriptovalute, posebno nakon otvaranja 5.000 novih kompanija od strane Rusa i Ukrajinaca u Crnoj Gori od početka opšte invazije na Ukrajinu 2022. Međutim, SEC je odgovorio da ne komentariše postojanje ili nepostojanje eventualne istrage.

SEC je ipak, u septembru, zatražio od Crne Gore da sprovede saslušanje za građanski slučaj u Sjedinjenim Državama koji uključuje traženog južnokorejskog državljanina, Kvon Do Hjeonga, koji je poznat kao Do Kvon a u medijima nazvan kripto kralj.

Crna Gora je uhapsila Do Kvona u martu 2023. na aerodromu u Podgorici zbog posjedovanja lažnih dokumenata. Njegovu ekstradiciju traže Južna Koreja i SAD zbog optužbi da je počinio prevaru od više milijardi dolara na tržištu kriptovaluta.

Nakon hapšenja, Do Kvon je takođe upleten u politički skandal u Crnoj Gori prije parlamentarnih izbora u junu 2023, pošto je tvrdio da je imao “veoma uspješan investicioni odnos“ sa Milojkom Spajićem, liderom Pokreta Evropa sad, velikim zagovornikom razvoja kripto sektora koji je sada i premijer Crne Gore.

Do Kvon je takođe tvrdio da su drugi neimenovani kripto preduzetnici finansirali uspješnu izbornu kampanju Pokreta Evropa sad, predviđajući koristi od “kripto-naklonjenih politika“. Spajić je odbacio te navode, a istraga je u toku.

Uprkos izraženom interesovanju premijera za kriptovalute, agencija za nekretnine Mdrealty.me izrazila je zabrinutost zbog odredbe u novom Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma u Crnoj Gori, koju je donijela vlada na čelu sa Spajićem, što znači da “vjerovatno više nećemo moći direktno da obavljamo prodaju u kriptovalutama“.

Član 65 tog zakona, koji je ranije ovog mjeseca usvojen u crnogorskom parlamentu, nameće ograničenja u obavljanju poslovanja korišćenjem gotovinskih plaćanja kako bi se spriječio finansijski kriminal.

“Pravnim licima, kompanijama, preduzetnicima i pojedincima koji obavljaju poslovne aktivnosti nije dozvoljeno da prime ili izvrše plaćanje u gotovini u iznosu od 10.000 eura ili više”, navodi zakon.

Pravilo se takođe primjenjuje ako se napravi serija manjih plaćanja za istu stavku koje ukupno iznose 10.000 eura ili više.

Mada Član 65 eksplicitno ne spominje kriptovalute, agencija Mdrealty.me tvrdi da će ubuduće u praksi transakcije nekretnina korišćenjem digitalnih valuta vjerovatno morati da prođu kroz kompanije za finansijske transakcije.

Sprovođenje vlasnika kompanije Terraform Labs, Do Kvona, u Osnovni sud u Podgorici. Foto: EPA EFE/BORIS PEJOVIĆ
Sprovođenje vlasnika kompanije Terraform Labs, Do Kvona, u Osnovni sud u Podgorici. Foto: EPA EFE/BORIS PEJOVIĆ

 “Postoje ljudi koji iskorišćavaju druge“

U junu 2023. godine, u Crnoj Gori je otkriven nezakoniti kriptomat, koji je omogućavao korisnicima da zamijene digitalne valute u gotovinu ili druge kriptovalute. Kriptomat, otkriven na prestižnoj lokaciji u primorskom gradu Tivtu, povezan je sa Džordžom Kotrelom, britanskim državljaninom i bivšim saradnikom populiste i anti-EU političara Najdžela Faraža.

Kotrel je ranije priznao krivicu za prevaru putem elektronskih komunikacija u SAD-u u slučaju koji nije bio povezan sa njegovim radom u desničarskoj partiji Najdžela Faraža, UK Independence Party (UKIP).

U Srbiji, kripto bankomati legalno funkcionišu. Međutim, Marko Bogdanović iz ECD, berze kriptovaluta u Srbiji, objasnio je da nije moguće kupiti nekretninu digitalnim novcem. Legalno je, međutim, prodavati kriptovalute za srpske dinare, što ECD radi kao uslugu razmjene.

“Zatim, sa tim sredstvima, nakon oporezivanja, možete kupiti nekretninu. Teoretski, mogla bi postojati neka razmjena, ali to se ne događa u praksi. Ako neko ima veću sumu u kriptovalutama, prodaće te kriptovalute za dinare i onda će moći da kupi nekretninu“, rekao je Bogdanović za BIRN.

On tvrdi da kriptovalute same po sebi nijesu rizične. “Kriptovalute su veoma sigurne“, insistira on. “Nesigurnost unosi to što postoje ljudi koji iskorištavaju druge.“

Na pitanje da li postoje stvarne opasnosti u sektoru trgovine kriptovalutama, Centralna banka je saopštila da vjeruje da se svaki rizik može smanjiti uvođenjem najboljih standarda u sektoru, kao što je regulativa Evropske unije MiCA (Tržišta kripto-aktive), dio paketa mjera evropskog bloka za regulisanje digitalnih finansija.

Međutim, Banka je saopštila da ne podržava uvođenje brzih i nekompletnih domaćih regulatornih rješenja koja bi mogla dovesti do nepotrebne eskalacije rizika ili naštetiti međunarodnom ugledu Crne Gore.

“Svjedoci smo da domaća rješenja u zemljama u okruženju nijesu dala očekivane rezultate u sprečavanju zloupotreba. Crna Gora će biti prva zemlja van EU koja će svoje nacionalne standarde uskladiti sa regulatornim okvirom EU, što će biti transponovano u Nacrt zakona o digitalnoj imovini“, saopšteno je iz CBCG.

Iz Ministarstva finansija kazali su za BIRN da je u novembru 2022. osnovana radna grupa u Savjetu za finansijsku stabilnost, najviše državnom savjetodavnom tijelu koje se bavi monetarnom i finansijskom politikom, za analizu modela i nacrta zakona za digitalnu imovinu.

Nacrt zakona o digitalnoj imovini će regulisati pitanja transparentnosti u izdavanju i trgovanju kripto imovinom, zahtjevima u vezi sa javnom ponudom i listingom kripto imovine za trgovanje na platformi za trgovanje kripto imovinom, navodi Ministarstvo finansija.

Takođe će regulisati zahtjeve za odobravanje i nadzor za pružaoce usluga koji se bave kripto imovinom, izdavaoce tokena povezanih sa imovinom i izdavaoce tokena elektronskog novca, kao i njihovo poslovanje i upravljanje, objasnili su iz ministarstva.

Nacrt zakona će, kako navode iz ministarstva, obuhvatiti pitanja koja se odnose na zaštitu vlasnika kripto imovine tokom izdavanja, javne ponude i liste za trgovanje, zaštitu klijenata pružalaca usluga povezanih sa kripto imovinom. Takođe će sadržati mjere za sprečavanje trgovanja na osnovu privilegovanih informacija, nelegalnog otkrivanja privilegovanih informacija i manipulacije tržištem kripto imovine - sve sa ciljem osiguranja integriteta tržišta kripto imovine.

“Dok adekvatan zakon ne bude usvojen, kao i u slučajevima drugih regulatora finansijskog tržišta, CBCG upozorava potencjalne investitore na rizike; Investiranje u kripto imovinu nosi spekulativne investicione karakteristike, a kripto valuta nije podržana niti garantovana od strane CBCG ili bilo koje druge institucije“, upozorila je Centralna banka.

CBCG je takođe upozorila da investicije u kriptovalute nijesu osigurane, ne podliježu sistemima za zaštitu potrošača i nijesu obuhvaćene sistemom osiguranja depozita. Takođe, ne postoji određena javna institucija kod koje se može potražiti pravna zaštita od gubitaka prouzrokovanih transakcijama ili investicijama u kripto imovinu.

Dalje, CBCG upozorava da priroda ove vrste trgovine, kao što je zabilježeno u raznim drugim zemljama, ukazuje da je skoro nemoguće spriječiti sve vrste prevare povezane sa kriptovalutama isključivo kroz zakonske okvire i njihovu implementaciju.

Ističu da takve prevare obuhvataju pokušaje hakovanja računara koji čuvaju kriptovalute, kao i ubacivanje zloćudnog softvera ili virusa. Takođe postoji pojava predstavljanja kriptovaluta investitorima putem početnih ponuda iza kojih stoje piramidalne šeme, što dovodi do gubitka novca investitora.

“Dovoljno je reći da je usljed kripto prevara u posljednjoj deceniji, preko 30 miljardi dolara izgubljeno (širom svijeta). U 2022. zabilježen je najveći broj kripto prevara, ukupno 436 incidenta, sa ukradenih oko 12 milijardi dolara“, navodi se.

Osnivač kompanije Ethereum blockchain, Vitalik Buterin (C) na konferenciji sa Dritanom Abazovićem i Milojkom Spajićem. Foto: Vlada Crne Gore
Osnivač kompanije Ethereum blockchain, Vitalik Buterin (C) na konferenciji sa Dritanom Abazovićem i Milojkom Spajićem. Foto: Vlada Crne Gore

Bez zakona nema ni oporezivanja

Ako se u Crnoj Gori nekretnine prodaju za kriptovalute, čini se da se za te prodaje ne plaćaju porezi na imovinu.

Uprava za poreze i carinu Crne Gore saopštila je za BIRN da nijesu dobili informacije od svojih lokalnih administrativnih jedinica o transakcijama nekretnina korišćenjem kriptovaluta za koje je plaćen porez na imovinu.

Uprava za nekretnine i državno vlasništvo, državna agencija koja vodi katastarske i imovinske evidencije, nije odgovorila na upite BIRN-a o tome da li su nekretnine kupljene kriptovalutama registrovane u katastru Crne Gore i, ukoliko jesu, kako su te nekretnine registrovane.

Radoje Mijušković iz Biroa za odnose sa javnošću Uprave za poreze i carinu ukazuje da je razlog zašto nikakav porez nije plaćen na takve transakcije za nekretnine taj što trgovanje i pružanje usluga povezano sa digitalnom imovinom još nije regulisano u Crnoj Gori.

“Kada je u pitanju oporezivanje bilo kakve aktivnosti, ključna premisa je da zakonodavac prepoznaje tu aktivnost kao oporezivu i propisuje metodu oporezivanja“, objasnio je Mijušković. “Dok regulativa o digitalnoj imovini i njihovim transakcijama ne stupi na snagu, Uprava za poreze i carine ne može ništa da preduzme u vezi sa oporezivanjem.“

On je kazao da se Uprava za poreze i nekretnine nada da će zakon za regulisanje digitalne imovine i njeno oporezivanje uskoro stići u parlament, omogućavajući da kripto sektor dobije neophodni nadzor.

Off